Сделку дарения могут использовать для перераспределения недвижимости в семье. Если близкие родственники дарят жилую недвижимость, НДФЛ не возникает. При дарении коммерческой недвижимости это не работает. Разберем возможные налоговые последствия.
50 19
[H2] Что будет, если одаряемый — ИП[/H2]
Недвижимость сдается в аренду, в ней располагаются магазины, офисы и т. д. Если такую недвижимость подарили физлицу со статусом ИП на специальном режиме, такой ИП платит налог по специальному режиму с полученного подарка. Например, ИП на упрощенке заплатит «упрощенный» налог и покажет стоимость подарка в декларации по УСН. Даже если в договоре на статус ИП ссылок нет.
Налоговая база — рыночная стоимость имущества, полученного в дар. Надо быть готовым, что в договоре дарения редко указывают рыночную стоимость. Цену должен подтвердить сам налогоплательщик — ИП. Как? Заказать независимую оценку.
[H2] Как быть арендаторам помещения после смены собственника[/H2]
После регистрации прав собственности на одаряемого, имущество продолжает сдаваться в аренду, иногда даже тому же арендатору, но уже новым собственником.
[H2] Судебная практика[/H2]
[H3] Ситуация № 1[/H3]
В 2018 отец подарил сыну нежилое помещение — магазин. И отец, и сын на момент заключения договора дарения были индивидуальными предпринимателями, но договор подписывали в качестве физических лиц.
Отец торговал в магазине в розницу, отчитывался по этому адресу. Сын стал сдавать объект в аренду, о чем свидетельствовал полученный им патент.
В декларации по УСН подарок ИП не показал. В итоге ИФНС доначислила ИП-сыну 20 190 рублей налога по УСН. Основания:
Постановление АС СЗО от 13.05.2021 по делу
[H3] Ситуация № 2[/H3]
Мать подарила сыну-ИП нежилое помещение, склад и земельный участок. Имущество как до дарения, так и после сдавали одному и тому же арендатору.
К одаряемому пришла выездная налоговая проверка. Сумма доначисленного «упрощенного» налога составила 1,6 млн. рублей, плюс пени и штрафы. Причина — ИП не включил в налоговую базу по УСН стоимость полученных в дар активов.
Суд отклонил доводы предпринимателя о том, что сделка не относится к бизнесу, не связана с извлечением прибыли, разовая. И так мать реализовала свое право на дарение имущества сыну. В договоре стороны указали стоимость передаваемого имущества, но налоговая провела независимую оценку. Причем проводили ее 2 раза.
По результатам первой, оценочной, экспертизы рыночная стоимость была оценена в 31 875 000 рублей, с учетом НДС. Через год провели корректировку оценочной экспертизы, и рыночная стоимость того же имущества стала 27 215 000 рублей, с НДС.
Постановление АС ЗСО от 05.10.2020 по делу
[H2] Резюмируем[/H2]
Во главу угла суды ставят цель использования имущества. Если оно для бизнеса и не связано с личным использованием, доход от получения такого имущества в дар отражаем при расчете налога по УСН.
Величина полученного дохода зависит от стоимости полученного в дар имущества, и налогоплательщику нужно заранее получить документы, подтверждающие рыночную стоимость подарка.
Для просмотра ссылки необходимо нажать
Вход или Регистрация
Для просмотра ссылки необходимо нажать
Вход или Регистрация
50 19
[H2] Что будет, если одаряемый — ИП[/H2]
Недвижимость сдается в аренду, в ней располагаются магазины, офисы и т. д. Если такую недвижимость подарили физлицу со статусом ИП на специальном режиме, такой ИП платит налог по специальному режиму с полученного подарка. Например, ИП на упрощенке заплатит «упрощенный» налог и покажет стоимость подарка в декларации по УСН. Даже если в договоре на статус ИП ссылок нет.
Налоговая база — рыночная стоимость имущества, полученного в дар. Надо быть готовым, что в договоре дарения редко указывают рыночную стоимость. Цену должен подтвердить сам налогоплательщик — ИП. Как? Заказать независимую оценку.
Коммерческое имущество сдается в аренду ИП с рядом условий:Надеяться на кадастровую стоимость недвижимого имущества нельзя. Если не провести независимую оценку, ее сделает налоговая, и не факт, что она будет в пользу налогоплательщика.
- доходы от сдачи в аренду отражены в декларации по УСН;
- имеются заявления на патенты с указанием адреса недвижимости;
- заявления на освобождение от НДФЛ по коммерческой недвижимости, используемой в бизнесе;
- регулярные перечисления на счет предпринимателя и одаряемый, как правило, ИП с соответствующими ОКВЭД — близкий родственник или член семьи дарителя.
[H2] Как быть арендаторам помещения после смены собственника[/H2]
После регистрации прав собственности на одаряемого, имущество продолжает сдаваться в аренду, иногда даже тому же арендатору, но уже новым собственником.
[H2] Судебная практика[/H2]
[H3] Ситуация № 1[/H3]
В 2018 отец подарил сыну нежилое помещение — магазин. И отец, и сын на момент заключения договора дарения были индивидуальными предпринимателями, но договор подписывали в качестве физических лиц.
Отец торговал в магазине в розницу, отчитывался по этому адресу. Сын стал сдавать объект в аренду, о чем свидетельствовал полученный им патент.
В декларации по УСН подарок ИП не показал. В итоге ИФНС доначислила ИП-сыну 20 190 рублей налога по УСН. Основания:
- и отец, и сын на момент заключения договора были предпринимателями;
- предмет дарения — нежилое помещение, используемое в предпринимательской деятельности.
В рассматриваемом случае доход получили в рамках предпринимательской деятельности. На этом основании пункт 18.1 ст. 217 НК, освобождающий от налогообложения сделки по дарению недвижимости между близкими родственниками, не подлежит применению.Конституционный Суд в Постановлении от 17.12.1996 № 20-П указал: гражданин, если он ИП и использует свое имущество не только для бизнеса, но и в качестве личного имущества...
Постановление АС СЗО от 13.05.2021 по делу
Для просмотра ссылки необходимо нажать
Вход или Регистрация
.[H3] Ситуация № 2[/H3]
Мать подарила сыну-ИП нежилое помещение, склад и земельный участок. Имущество как до дарения, так и после сдавали одному и тому же арендатору.
К одаряемому пришла выездная налоговая проверка. Сумма доначисленного «упрощенного» налога составила 1,6 млн. рублей, плюс пени и штрафы. Причина — ИП не включил в налоговую базу по УСН стоимость полученных в дар активов.
Суд отклонил доводы предпринимателя о том, что сделка не относится к бизнесу, не связана с извлечением прибыли, разовая. И так мать реализовала свое право на дарение имущества сыну. В договоре стороны указали стоимость передаваемого имущества, но налоговая провела независимую оценку. Причем проводили ее 2 раза.
По результатам первой, оценочной, экспертизы рыночная стоимость была оценена в 31 875 000 рублей, с учетом НДС. Через год провели корректировку оценочной экспертизы, и рыночная стоимость того же имущества стала 27 215 000 рублей, с НДС.
Спор не о том, нужно ли платить налог по УСН при дарении, а с какой суммы его платить. Сейчас дело пошло уже по второму кругу и рассматривается в апелляционной инстанции.Суды постановили: рассчитывать налог по УСН надо с рыночной стоимости без НДС. А те две оценки были с НДС. Поэтому потребовалась еще одна — судебная оценочная экспертиза, которая оценила объекты в 31 293 000 рублей, без НДС.
Постановление АС ЗСО от 05.10.2020 по делу
Для просмотра ссылки необходимо нажать
Вход или Регистрация
[H2] Резюмируем[/H2]
Во главу угла суды ставят цель использования имущества. Если оно для бизнеса и не связано с личным использованием, доход от получения такого имущества в дар отражаем при расчете налога по УСН.
Величина полученного дохода зависит от стоимости полученного в дар имущества, и налогоплательщику нужно заранее получить документы, подтверждающие рыночную стоимость подарка.
Для просмотра ссылки необходимо нажать
Вход или Регистрация