- Специальный корреспондент
До сих пор юристы, сотрудники финансовых ведомств и другие заинтересованные лица так и не пришли к единому мнению, как классифицировать договор участия в долевом строительстве.
[H2] Что пишут в законах[/H2]
Если сравнить нормы закона № 214-ФЗ и Главы 37 «Подряд» ГК РФ, то получается следующее:
[H3] Статья 4 Закона № 214-ФЗ. Договор участия в долевом строительстве:[/H3]
По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
[H3] Статья 702 ГК РФ. Договор подряда[/H3]
По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
[H3] Статья 740 ГК РФ. Договор строительного подряда[/H3]
По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
[H3] Статья 5 Закона № 214-ФЗ. Цена договора[/H3]
В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
[H3] Статья 709 ГК РФ. Цена работы[/H3]
В договоре подряда указываются цена подлежащей выполнению работы или способы ее определения.
Цена в договоре подряда включает компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение.
[H3] Статья 12 Закона № 214-ФЗ. Исполнение обязательств по договору[/H3]
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
[H3] Статья 720 ГК РФ. Приемка заказчиком работы, выполненной подрядчиком[/H3]
Заказчик обязан в сроки и в порядке, которые предусмотрены договором подряда, с участием подрядчика осмотреть и принять выполненную работу (ее результат), а при обнаружении отступлений от договора, ухудшающих результат работы, или иных недостатков в работе немедленно заявить об этом подрядчику.
[H2] Разбираемся, в чем разница[/H2]
Не знаю, как вы, коллеги, а я лично, какой-то существенной разницы между договором участия в долевом строительстве и договором подряда найти так и не смог.
Таким образом, с точки зрения гражданского законодательства договор участия в долевом строительстве можно признать частным случаем договора подряда, со специальными условиями его заключения. Застройщика (по 214-ФЗ) можно считать подрядчиком (по ГК РФ), если работы он будет вести своими силами, или генеральным подрядчиком (если он будет привлекать других лиц). Ведь по ст. 706 ГК РФ подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика.
Дольщика же (по 214-ФЗ) можно признать заказчиком (по ГК РФ).
А вот обозвать его покупателем никак не получается.
Ведь по договору купли-продажи право собственности на предмет договора передается. А для того, что его передать, его перед этим надо заиметь.
У застройщика (по 214-ФЗ) прав на квартиру или другой объект в возводимом доме, на которые заключен ДУДС, нет. Есть только обязанность ее построить (как у генподрядчика по ГК РФ) и передать дольщику.
А вот дольщик (он же заказчик по ГК РФ) после того, как подпишет акт сдал-принял, зарегистрирует в ЕГРН возникновение права собственности на этот объект.
Но по каким-то причинам вся эта, довольно простая, схема взаимоотношений, одобрения в верхах не получила и в итоге мы имеем то, что имеем.
[H2] Зачем законодатели разделили договоры[/H2]
С 2005 год вступил в силу подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, согласно которому реализация жилых домов, жилых помещений и долей в них стала освобождаться от НДС.
После вступления в силу Закона № 214-ФЗ появилось мнение (которое до сих пор я поддерживаю), что под эту норму попадает и передача застройщиком дольщику квартиры (то есть жилого помещения) по ДУДС.
И, поскольку начальники такого ранга ошибаться не могут, и началась потом вся эта бодяга с услугами застройщика и т. д.
Так вот и создали себе проблему на пустом месте.
Хотя в уже упомянутом выше п. 2 ст. 709 ГК РФ сказано, что цена в договоре подряда включает компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение.
Но почему-то никто не предлагает признавать эту компенсацию издержек целевым финансированием, а доходом подрядчика — причитающееся ему вознаграждение.
[H2] Что пишут в законах[/H2]
Если сравнить нормы закона № 214-ФЗ и Главы 37 «Подряд» ГК РФ, то получается следующее:
[H3] Статья 4 Закона № 214-ФЗ. Договор участия в долевом строительстве:[/H3]
По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
[H3] Статья 702 ГК РФ. Договор подряда[/H3]
По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
[H3] Статья 740 ГК РФ. Договор строительного подряда[/H3]
По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
[H3] Статья 5 Закона № 214-ФЗ. Цена договора[/H3]
В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
[H3] Статья 709 ГК РФ. Цена работы[/H3]
В договоре подряда указываются цена подлежащей выполнению работы или способы ее определения.
Цена в договоре подряда включает компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение.
[H3] Статья 12 Закона № 214-ФЗ. Исполнение обязательств по договору[/H3]
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
[H3] Статья 720 ГК РФ. Приемка заказчиком работы, выполненной подрядчиком[/H3]
Заказчик обязан в сроки и в порядке, которые предусмотрены договором подряда, с участием подрядчика осмотреть и принять выполненную работу (ее результат), а при обнаружении отступлений от договора, ухудшающих результат работы, или иных недостатков в работе немедленно заявить об этом подрядчику.
[H2] Разбираемся, в чем разница[/H2]
Не знаю, как вы, коллеги, а я лично, какой-то существенной разницы между договором участия в долевом строительстве и договором подряда найти так и не смог.
Таким образом, с точки зрения гражданского законодательства договор участия в долевом строительстве можно признать частным случаем договора подряда, со специальными условиями его заключения. Застройщика (по 214-ФЗ) можно считать подрядчиком (по ГК РФ), если работы он будет вести своими силами, или генеральным подрядчиком (если он будет привлекать других лиц). Ведь по ст. 706 ГК РФ подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика.
Дольщика же (по 214-ФЗ) можно признать заказчиком (по ГК РФ).
А вот обозвать его покупателем никак не получается.
Ведь по договору купли-продажи право собственности на предмет договора передается. А для того, что его передать, его перед этим надо заиметь.
У застройщика (по 214-ФЗ) прав на квартиру или другой объект в возводимом доме, на которые заключен ДУДС, нет. Есть только обязанность ее построить (как у генподрядчика по ГК РФ) и передать дольщику.
А вот дольщик (он же заказчик по ГК РФ) после того, как подпишет акт сдал-принял, зарегистрирует в ЕГРН возникновение права собственности на этот объект.
Но по каким-то причинам вся эта, довольно простая, схема взаимоотношений, одобрения в верхах не получила и в итоге мы имеем то, что имеем.
[H2] Зачем законодатели разделили договоры[/H2]
С 2005 год вступил в силу подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, согласно которому реализация жилых домов, жилых помещений и долей в них стала освобождаться от НДС.
После вступления в силу Закона № 214-ФЗ появилось мнение (которое до сих пор я поддерживаю), что под эту норму попадает и передача застройщиком дольщику квартиры (то есть жилого помещения) по ДУДС.
Но какому-то умненькому (или не очень) мальчику (или девочке) из ФНС захотелось блеснуть своим видением этой проблемы. И появилось письмо от 09.12.2004 № 03-1-08/2467/17@, за подписью заместителя руководителя ФНС Т. В. Шевцовой (согласованное с зам.министра финансов С. Д. Шаталовым) что эта норма касается только договоров купли-продажи жилья.
И, поскольку начальники такого ранга ошибаться не могут, и началась потом вся эта бодяга с услугами застройщика и т. д.
Так вот и создали себе проблему на пустом месте.
Хотя в уже упомянутом выше п. 2 ст. 709 ГК РФ сказано, что цена в договоре подряда включает компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение.
Но почему-то никто не предлагает признавать эту компенсацию издержек целевым финансированием, а доходом подрядчика — причитающееся ему вознаграждение.
