Разбираем, как работает рассрочка на недвижимость в Таиланде, в Дубае, на Бали. Реально ли все бесплатно? Зачем это надо застройщикам? Какие преимущества дает покупателям?
Плюс лайфхак от профессиональных риэлторов: как использовать рассрочку для повышения привлекательности свой недвижимости и увеличения инвестдохода? Все ответы в статье.
Перед застройщиками встает выбор:
При рассрочке покупатель рискует лишь частью капитала, а у застройщика есть стимул активнее вести работы.
В-третьих, высокий инвестиционный доход – это самая интересная и неочевидная часть!
Например: вы купили квартиру на самом старте за $100 000, в качестве первого взноса заплатили $30 000 и еще столько же успели отдать застройщику по рассрочке в течение года. Итого вложено 60 тысяч.
За это время цены выросли на 20%, теперь рыночная цена вашей еще недостроенной квартиры $120 000. Вы переступаете ее другому покупателю. Из общей цены сделки $120 000 невыплаченный остаток рассрочки, то есть $40 000 (100 000 - 60 000, которые вы успели выплатить сами) так и остаются в виде рассрочки, это деньги застройщика, а $80 000 (120 000 - 40 000) получаете вы. Фактически вложили $60 000, получили на $20 000 больше.
А если бы выплатили все $100 000 сразу, затем продали за 120 000, в деньгах прибыль была бы такой же – 20 тысяч, но в процентах на вложенный капитал получилось бы всего 20%!
За счет бесплатной рассрочки получается +13,3% чистой выгоды. Вложили меньше, получили больше. Разумеется, пример грубый, но суть понятна.
Находятся ли желающие покупать по переуступке, а не напрямую у застройщика? Это зависит от общей привлекательности объекта и его “заточенности” именно на такую инвестиционную стратегию. Если изначально выбор проекта был сделан правильно, то покупатели найдутся. К моменту переуступки, лоты у застройщика уже могут закончиться, так что купить напрямую просто нет возможности.
К тому же, на старте всегда успевают “расхватать” лучшие планировки, этажи и виды. Если же выбор у застройщика еще есть, цена по переуступке просто выставляется чуть ниже текущего официального прайса.
Срок сдачи был уже совсем близко, а порог входа для нового покупателя низкий. На других почти готовых объектах от рассрочки остались слезы, при покупке по переуступке нужно было вносить почти полную сумму – это неинтересно. В новых проектах, пока еще низкий порог входа, но ждать заселения долго. Тоже не то! Так что по совокупности именно вариант нашего клиента был оптимальным для нового покупателя, и сделка состоялась.
Если на проекте есть пострассрочка – повышается чистая доходность от аренды.
Вся соль тоже в фактически вложенных деньгах. Допустим, на момент сдачи в аренду вы выплатили лишь 50% от стоимости, а арендную плату получаете по рыночной ставке. Через год выплачено будет уже 65% от цены, но доход все равно идет такой же, как шел бы при полной оплате. Вложенный капитал меньше, процент чистого дохода на него выше. И так – все время, пока вы не погасите рассрочку полностью.
Рассрочка – реально выгодный инструмент, который при грамотном обращении способен увеличить доход инвестора и открыть путь к покупке по-настоящему желанных объектов. Проверено миллионами инвесторов и годами рыночной практики.
Плюс лайфхак от профессиональных риэлторов: как использовать рассрочку для повышения привлекательности свой недвижимости и увеличения инвестдохода? Все ответы в статье.
Купи сейчас, плати потом
Рассрочка позволяет приобрести недвижимость, даже если в моменте денег на покупку не хватает. Оплатив первый взнос, вы фиксируете квартиру или виллу за собой и фактически становитесь владельцем, а остаток стоимости выплачиваете частями по согласованному графику платежей:- Такой-то процент от общей стоимости должен быть выплачен в течение строительства (в определенные даты или при завершении этапов работ на объекте, например, часть – после возведения конструктива, часть – после внешней отделки здания и т.д.)
- Такой-то процент – при получении ключей.
То есть это то же, что ипотека?
И да, и нет. Суть одинаковая – этот инструмент делает недвижимость доступнее, порог входа в сделку снижается до уровня первого взноса. А вот дальше идут отличия:- Кто выдает
- Выбор проектов
- Срок
- Платежи
- Стоимость кредита
Что – реально бесплатно?
Да, в отличие от российского рынка, когда при использовании рассрочки покупатель “автоматом” получает более высокую цену, чем при 100% оплате или ипотеке, либо навязанные услуги, скрытые проценты и другие “сюрпризы”, в ОАЭ, на Бали и в Таиланде рассрочка действительно бесплатная. Единая для всех стоимость недвижимости просто делится на части – и всё.В чем выгода застройщика?
Бесплатная рассрочка используется на тех рынках, где основная масса покупателей – иностранные граждане, которые не могут получить обычную ипотеку в местном банке. А вся сумма сразу есть далеко не у всех, и, тем более, не все готовы сразу же ее выкладывать за объект, который построится только через пару лет.Перед застройщиками встает выбор:
- Упускать клиентов, превращать свои объекты в неликвид или вообще замораживать стройку в отсутствие финансирования от покупателей.
- Либо идти на бесплатную рассрочку: в момент продажи денег будет меньше, но зато рынок будет активен.
В чем выгода покупателя?
Во-первых, низкий порог входа: вы можете купить ликвидный выгодный объект, даже когда полной суммы на руках нет.- Если вам нужно сначала продать уже имеющуюся недвижимость или имущество – есть время это сделать.
- Если деньги вложены в другие активы или бизнес – можно не “вынимать” их сразу, а дать доработать и принести всю возможную прибыль.
При рассрочке покупатель рискует лишь частью капитала, а у застройщика есть стимул активнее вести работы.
В-третьих, высокий инвестиционный доход – это самая интересная и неочевидная часть!
Рассрочка и доход
Купленный объект можно перепродать другому человеку еще до завершения строительства – эта разновидность сделок называется переуступка. В этом случае невыплаченная рассрочка перейдет на нового покупателя. Он заплатит вам фактически внесенные деньги + %, на который выросли цены с момента вашей покупки, а дальше будет продолжать расплачиваться с застройщиком частями вместо вас.Например: вы купили квартиру на самом старте за $100 000, в качестве первого взноса заплатили $30 000 и еще столько же успели отдать застройщику по рассрочке в течение года. Итого вложено 60 тысяч.
За это время цены выросли на 20%, теперь рыночная цена вашей еще недостроенной квартиры $120 000. Вы переступаете ее другому покупателю. Из общей цены сделки $120 000 невыплаченный остаток рассрочки, то есть $40 000 (100 000 - 60 000, которые вы успели выплатить сами) так и остаются в виде рассрочки, это деньги застройщика, а $80 000 (120 000 - 40 000) получаете вы. Фактически вложили $60 000, получили на $20 000 больше.
А если бы выплатили все $100 000 сразу, затем продали за 120 000, в деньгах прибыль была бы такой же – 20 тысяч, но в процентах на вложенный капитал получилось бы всего 20%!
За счет бесплатной рассрочки получается +13,3% чистой выгоды. Вложили меньше, получили больше. Разумеется, пример грубый, но суть понятна.
Находятся ли желающие покупать по переуступке, а не напрямую у застройщика? Это зависит от общей привлекательности объекта и его “заточенности” именно на такую инвестиционную стратегию. Если изначально выбор проекта был сделан правильно, то покупатели найдутся. К моменту переуступки, лоты у застройщика уже могут закончиться, так что купить напрямую просто нет возможности.
К тому же, на старте всегда успевают “расхватать” лучшие планировки, этажи и виды. Если же выбор у застройщика еще есть, цена по переуступке просто выставляется чуть ниже текущего официального прайса.
Кейс из практики
В нашей практике был интересный кейс, когда рассрочка “сделала” продажу. В Дубае мы с клиентом купили ликвидную планировку (1 спальня + кухня-гостиная + терраса и 2 санузла) с суперлояльной рассрочкой: 10% первый взнос, 30% во время строительства и аж 60% на ключах. Естественно, лоты разлетелись очень быстро. И через год клиент смог продать свою еще недостроенную квартиру с доходностью 35% на вложенный капитал.Срок сдачи был уже совсем близко, а порог входа для нового покупателя низкий. На других почти готовых объектах от рассрочки остались слезы, при покупке по переуступке нужно было вносить почти полную сумму – это неинтересно. В новых проектах, пока еще низкий порог входа, но ждать заселения долго. Тоже не то! Так что по совокупности именно вариант нашего клиента был оптимальным для нового покупателя, и сделка состоялась.
Если на проекте есть пострассрочка – повышается чистая доходность от аренды.
Вся соль тоже в фактически вложенных деньгах. Допустим, на момент сдачи в аренду вы выплатили лишь 50% от стоимости, а арендную плату получаете по рыночной ставке. Через год выплачено будет уже 65% от цены, но доход все равно идет такой же, как шел бы при полной оплате. Вложенный капитал меньше, процент чистого дохода на него выше. И так – все время, пока вы не погасите рассрочку полностью.
Рассрочка – реально выгодный инструмент, который при грамотном обращении способен увеличить доход инвестора и открыть путь к покупке по-настоящему желанных объектов. Проверено миллионами инвесторов и годами рыночной практики.
