- Специальный корреспондент
Ипотека – один из доступных способов приобрести собственное жилье. Эффективность залогового кредитования проверена временем, но правда ли это выгодно клиентам банков? Разбираем подводные камни, которые могут перевести заемщика в статус должника и даже банкрота, оставшегося без жилья.
Иллюстрация: cottonbro studio/pexels
В случае ограниченного бюджета на приобретение желаемой недвижимости стоимость жилья становится очень важным критерием.
Сегодня наиболее распространенным способом является ипотечный кредит, в том числе по льготным ставкам.
Льготная ипотека имеет большое значение не только для самих покупателей, но и для экономики в целом, так как поддерживает спрос в сфере строительства, а значит стимулирует еще и целый ряд отраслей, которые зависимы от девелоперской деятельности.
В качестве альтернативы физлица используют рассрочку, которая чаще всего предоставляется застройщиком и применяется к новостройкам, и новый инструмент – лизинг жилья.
Разберем подробнее каждый из них.
На первой стадии оценивается кредитный рейтинг заемщика, его кредитоспособность, предельная долговая нагрузка.
Скоринговая модель опирается на требования регулятора – ЦБ – с целью не допустить потерю ссудной стоимости и необходимость формирования резервов, а далее по цепочке – снижение ликвидности и другие риски вплоть до отзыва лицензии.
На второй стадии происходит оценка соответствия объекта недвижимости, достаточности и надлежащего оформления документов и отсутствия рисков.
Далее стороны выходят на сделку, продавец получает денежные средства после регистрации договора купли-продажи недвижимости или регистрации договора долевого участия в Росреестре.
Важно понимать, что ипотечный кредит – это обязательства, которые, как правило, берутся на длительный срок, а также сопряжены часто с приобретением единственного жилья, поэтому к их выполнению необходимо относиться крайне аккуратно.
Если объект недвижимости по каким-то причинам выбывает из гражданского оборота, то это не означает прекращение обязательств по ипотечному кредиту. Более того, банк может выставить требования о досрочном исполнении обязательств (ст. 351 ГК).
На этой стадии кредитная история заемщика уже испорчена, реструктуризация или рефинансирование в этом или другом банке ему уже вряд ли могут предложить, поэтому до этой стадии лучше не доводить.
Досудебная претензия при расторжении договора обязательна в соответствии со ст. 452 ГК.
Судебный процесс может длиться как несколько месяцев, так и несколько лет с учетом апелляционной инстанции.
После оглашения решение вступает в законную силу, поэтому даже в случае, если ответчик планирует обжалование, исполнительный лист будет уже получен и наступит стадия принудительного исполнения.
Решение чаще всего содержит требование о взыскании суммы и обращения взыскания на заложенное имущество. Иными словами, должник окажется в ситуации ареста всех сумм на счетах, ареста транспортных средств, а также из его регулярных доходов (зарплаты) будет списываться 50% в счет погашения.
Недвижимость же будет выставлена на торги с первичным дисконтом в 20%. Если аукцион так и не состоялся, то кредитная организация забирает недвижимость, а в рамках исполнительного производства происходит переоценка суммы долга.
В любом из вариантов только на этой стадии меняется собственник недвижимости.
Далее наступает стадия снятия с регистрационного учета проживающих, а также их выселение, при чем и то и другое требуют судебного решения.
Снятие с регистрационного учета происходит на основании ст. 209, 304 ГК, ст.30, 31 ЖК от 29.12.2004 № 188-ФЗ и п. 31 постановления Правительства от 17.07.1995 № 713.
Выселение происходит на основании ст. 35 «Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 № 188-ФЗ.
Печальный финал нередко завершается не только потерей жилья, но и банкротством. Именно поэтому ЦБ скептически относится к льготной ипотеке.
Этот инструмент, с одной стороны, делает жилье более доступным, но, с другой стороны, «перегревает» цены на недвижимость.
Поэтому стоит рассматривать варианты реструктуризации, рефинансирования или отступного или добровольной продажи недвижимости с согласия кредитной организации для погашения долга.
Сегодня существует законодательное закрепление механизма кредитных каникул, определенный в ФЗ от 03.04.2020 № 106, прописана также возможность изменитьусловия после окончания льготного периода.
По своей сути кредитные каникулы схожи с реструктуризацией, но от нее их отличают отсутствие необходимости получать согласие кредитной организации, и они получили в законе название «Льготный период».
Банк может предложить реструктуризацию в случае невозможности выполнять обязательства и при использованном праве на кредитные каникулы и отсутствии просроченных платежей.
Заемщикам необходимо осознавать, что любая реструктуризация влечет последствия, которые связаны либо с увеличением ежемесячного платежа, либо увеличением срока погашения кредита.
Поэтому необходимо внимательно подходить к оценке своих возможностей, чтобы после такого периода не войти в график непосильных для домохозяйства платежей.
Такое кредитование охватывается понятием последующей ипотеки, которое отражено в ст. 43 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
К такому инструменту рекомендуется прибегать только в исключительных случаях и помнить, что приукрашенные сведения о своем финансовом положении могут привести к уголовной ответственности по ст. 159.1 УК или по ст. 176 УК в зависимости от направленности умысла, которое первоначально будет квалифицировано следствием.
Вопросы рефинансирования дополнительно урегулированы Информационным письмом Банка России от 31 августа 2020 г. № ИН-015-59/129 «О порядке взаимодействия кредиторов с заемщиками при реализации кредиторами собственных программ рефинансирования кредитов (займов), соответствующих условиям Федерального закона № 106-ФЗ».
В результате проведения рефинансирования кредитов заемщики утрачивают возможность воспользоваться льготным периодом на основании статьи 6 закона № 106-ФЗ, поскольку заключенный в порядке рефинансирования кредитный договор не соответствует установленному ч. 1 ст. 6 ФЗ № 106-ФЗ условию в отношении даты заключения договора.
Отступной же чаще является результатом переговорного процесса с кредитной организацией. Для банка он представляет выгоду в части сокращения сроков получения недвижимости, а для заемщика – возможность быстро решить вопрос и не провоцировать рост задолженности в связи с начислением процентов и неустойки.
В следующей статье мы разберем вопросы приобретения жилья в рассрочку или с использованием такого инструмента, как лизинг.
В случае ограниченного бюджета на приобретение желаемой недвижимости стоимость жилья становится очень важным критерием.
Сегодня наиболее распространенным способом является ипотечный кредит, в том числе по льготным ставкам.
Льготная ипотека имеет большое значение не только для самих покупателей, но и для экономики в целом, так как поддерживает спрос в сфере строительства, а значит стимулирует еще и целый ряд отраслей, которые зависимы от девелоперской деятельности.
В качестве альтернативы физлица используют рассрочку, которая чаще всего предоставляется застройщиком и применяется к новостройкам, и новый инструмент – лизинг жилья.
Разберем подробнее каждый из них.
Что надо знать про ипотеку
Помимо ГК, содержащего общие нормы, ипотека регулируется:- законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
- отдельными положениями закона от 21.12.2013 г. № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)»;
- законом «О защите прав потребителей» с учетом того, что заемщик является по своей сути потребителем финансовых услуг.
- договор купли-продажи с продавцом;
- кредитный договор с банком под залог недвижимости с одновременным оформлением закладной.
На первой стадии оценивается кредитный рейтинг заемщика, его кредитоспособность, предельная долговая нагрузка.
Скоринговая модель опирается на требования регулятора – ЦБ – с целью не допустить потерю ссудной стоимости и необходимость формирования резервов, а далее по цепочке – снижение ликвидности и другие риски вплоть до отзыва лицензии.
На второй стадии происходит оценка соответствия объекта недвижимости, достаточности и надлежащего оформления документов и отсутствия рисков.
Далее стороны выходят на сделку, продавец получает денежные средства после регистрации договора купли-продажи недвижимости или регистрации договора долевого участия в Росреестре.
Важно понимать, что ипотечный кредит – это обязательства, которые, как правило, берутся на длительный срок, а также сопряжены часто с приобретением единственного жилья, поэтому к их выполнению необходимо относиться крайне аккуратно.
Расторжение договора по ипотеке
В случае, если заемщик не сможет исполнить обязательства, банк вправе расторгнуть договор.Если объект недвижимости по каким-то причинам выбывает из гражданского оборота, то это не означает прекращение обязательств по ипотечному кредиту. Более того, банк может выставить требования о досрочном исполнении обязательств (ст. 351 ГК).
На этой стадии кредитная история заемщика уже испорчена, реструктуризация или рефинансирование в этом или другом банке ему уже вряд ли могут предложить, поэтому до этой стадии лучше не доводить.
Досудебная претензия при расторжении договора обязательна в соответствии со ст. 452 ГК.
Судебный процесс может длиться как несколько месяцев, так и несколько лет с учетом апелляционной инстанции.
После оглашения решение вступает в законную силу, поэтому даже в случае, если ответчик планирует обжалование, исполнительный лист будет уже получен и наступит стадия принудительного исполнения.
Решение чаще всего содержит требование о взыскании суммы и обращения взыскания на заложенное имущество. Иными словами, должник окажется в ситуации ареста всех сумм на счетах, ареста транспортных средств, а также из его регулярных доходов (зарплаты) будет списываться 50% в счет погашения.
Недвижимость же будет выставлена на торги с первичным дисконтом в 20%. Если аукцион так и не состоялся, то кредитная организация забирает недвижимость, а в рамках исполнительного производства происходит переоценка суммы долга.
В любом из вариантов только на этой стадии меняется собственник недвижимости.
Далее наступает стадия снятия с регистрационного учета проживающих, а также их выселение, при чем и то и другое требуют судебного решения.
Снятие с регистрационного учета происходит на основании ст. 209, 304 ГК, ст.30, 31 ЖК от 29.12.2004 № 188-ФЗ и п. 31 постановления Правительства от 17.07.1995 № 713.
Выселение происходит на основании ст. 35 «Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 № 188-ФЗ.
Печальный финал нередко завершается не только потерей жилья, но и банкротством. Именно поэтому ЦБ скептически относится к льготной ипотеке.
Этот инструмент, с одной стороны, делает жилье более доступным, но, с другой стороны, «перегревает» цены на недвижимость.
Поэтому стоит рассматривать варианты реструктуризации, рефинансирования или отступного или добровольной продажи недвижимости с согласия кредитной организации для погашения долга.
Как сохранить квартиру и кредитную историю
Когда кредит выдается под уже приобретенное жилье, то такое кредитование охватывается понятием последующей ипотеки.Сегодня существует законодательное закрепление механизма кредитных каникул, определенный в ФЗ от 03.04.2020 № 106, прописана также возможность изменитьусловия после окончания льготного периода.
По своей сути кредитные каникулы схожи с реструктуризацией, но от нее их отличают отсутствие необходимости получать согласие кредитной организации, и они получили в законе название «Льготный период».
Банк может предложить реструктуризацию в случае невозможности выполнять обязательства и при использованном праве на кредитные каникулы и отсутствии просроченных платежей.
Заемщикам необходимо осознавать, что любая реструктуризация влечет последствия, которые связаны либо с увеличением ежемесячного платежа, либо увеличением срока погашения кредита.
Поэтому необходимо внимательно подходить к оценке своих возможностей, чтобы после такого периода не войти в график непосильных для домохозяйства платежей.
Такое кредитование охватывается понятием последующей ипотеки, которое отражено в ст. 43 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
К такому инструменту рекомендуется прибегать только в исключительных случаях и помнить, что приукрашенные сведения о своем финансовом положении могут привести к уголовной ответственности по ст. 159.1 УК или по ст. 176 УК в зависимости от направленности умысла, которое первоначально будет квалифицировано следствием.
Рефинансирование ипотеки
Еще одним решением в сложной ситуации является рефинансирование, которое предполагает выдачу нового кредита для погашения уже существующего.Вопросы рефинансирования дополнительно урегулированы Информационным письмом Банка России от 31 августа 2020 г. № ИН-015-59/129 «О порядке взаимодействия кредиторов с заемщиками при реализации кредиторами собственных программ рефинансирования кредитов (займов), соответствующих условиям Федерального закона № 106-ФЗ».
В результате проведения рефинансирования кредитов заемщики утрачивают возможность воспользоваться льготным периодом на основании статьи 6 закона № 106-ФЗ, поскольку заключенный в порядке рефинансирования кредитный договор не соответствует установленному ч. 1 ст. 6 ФЗ № 106-ФЗ условию в отношении даты заключения договора.
Отступной же чаще является результатом переговорного процесса с кредитной организацией. Для банка он представляет выгоду в части сокращения сроков получения недвижимости, а для заемщика – возможность быстро решить вопрос и не провоцировать рост задолженности в связи с начислением процентов и неустойки.
Выводы
Таким образом, можно сделать вывод о том, что ипотечное кредитование является очень популярным инструментом приобретения жилья, но при этом требует изучения потенциальным заемщиком всех условий договора и понимания всех правовых последствий тех или иных действий.В следующей статье мы разберем вопросы приобретения жилья в рассрочку или с использованием такого инструмента, как лизинг.
